Paraguay se posiciona como un referente esencial en los agronegocios del Cono Sur gracias a la combinación de suelos fértiles, un clima variado, costos operativos comparativamente bajos y su acceso fluvial al océano Atlántico por la hidrovía Paraguay–Paraná. Los inversores consideran de forma conjunta tres factores decisivos: la tierra, el agua y la logística. Cada uno de ellos influye en la rentabilidad, los niveles de riesgo y la viabilidad sostenible de iniciativas vinculadas a la soja, el maíz, la ganadería y otras producciones o actividades agroindustriales.
Evaluación de la tierra
La valoración de la tierra por parte de inversores considera varios factores técnicos, legales y económicos:
- Calidad del suelo: se realiza un examen físico-químico que incluye textura, profundidad, niveles de materia orgánica, pH y presencia de fósforo y potasio. Las áreas del este, en departamentos como Alto Paraná, Canindeyú y Itapúa, suelen contar con perfiles más profundos y mejores rendimientos; en contraste, la región del Chaco presenta suelos menos evolucionados y una marcada variabilidad en salinidad y drenaje.
- Topografía y drenaje: las pendientes leves facilitan la mecanización, mientras que las zonas propensas a inundación implican riesgos estacionales y mayores gastos en obras de desagüe o en la elevación de la cama de siembra.
- Tamaño y contigüidad: disponer de lotes adyacentes mejora la eficiencia en uso de maquinaria, almacenamiento y operaciones agrícolas; los inversores suelen preferir extensiones de cientos o miles de hectáreas, conforme a su estrategia.
- Titularidad y riesgo legal: se revisan títulos, cargas, servidumbres y eventuales reclamos de comunidades indígenas o locales. En áreas fronterizas y zonas protegidas existen exigencias particulares; por ello la debida diligencia se vuelve esencial.
- Costos de conversión y mejora: se consideran los desmontes requeridos, la inversión en caminos internos, alambrados, infraestructura de silos y desarrollos para ganadería.
- Precios de mercado y liquidez: en Paraguay los valores de la tierra muestran gran variación según ubicación y uso; los inversores recurren a rangos locales y a comparaciones regionales para definir sus valoraciones.
Ejemplo: un terreno en Alto Paraná con suelos de gran profundidad y acceso directo a rutas pavimentadas puede alcanzar un precio muy superior al de una estancia en el Chaco que aún requiere apertura, instalación de riego y mejoras en los caminos de ingreso.
Análisis del agua
El agua es determinante según la región:
- PATTERN DE PRECIPITACIÓN: la región oriental tiene precipitación anual promedio entre aproximadamente 1.200 y 1.800 mm, favoreciendo cultivos de secano de alto rendimiento. El Gran Chaco registra valores mucho más bajos, típicamente entre 400 y 700 mm, con periodos secos marcados.
- FUENTES HÍDRICAS: ríos (Paraguay, Paraná, Pilcomayo), arroyos y acuíferos subterráneos. La hidrovía brinda aguas superficiales abundantes en tramos navegables; la explotación de aguas subterráneas requiere estudios de niveles freáticos y calidad (salinidad en algunas áreas del Chaco).
- IRRIGACIÓN Y TECNOLOGÍAS: riego por pivote central y riego localizado se usan para intensificación o para favorecer cultivos en zonas menos lluviosas. La viabilidad depende del costo de energía, disponibilidad de agua y regulación.
- Riesgos hídricos: inundaciones estacionales en valles y déficits durante sequías; la evaluación incluye series históricas de precipitación, modelación climática y análisis de impacto por eventos extremos.
- Marco regulatorio y permisos: extracción de agua y obras hidráulicas requieren autorización de entidades nacionales y provinciales; además, la presión social y ambiental condiciona proyectos grandes.
Indicadores que los inversores suelen evaluar incluyen la precipitación anual y por temporada, la fluctuación entre años, la profundidad y salinidad del nivel freático, así como la capacidad de almacenamiento y la posible necesidad de invertir en pozos u obras de captación.
Análisis de la logística
La logística incide en los costos unitarios y en la velocidad de llegada al mercado:
- Hidrovía Paraguay–Paraná: representa la principal vía para las exportaciones, ya que posibilita mover grandes cargas por el río hasta el Atlántico; factores como el puerto de salida, el calado disponible y la congestión influyen de manera decisiva.
- Puertos fluviales y corredores: instalaciones como Puerto Villeta y Puerto Concepción funcionan como puntos estratégicos, y se impulsan iniciativas para optimizar la infraestructura en Puerto Busch y otras terminales con el fin de disminuir costos y agilizar operaciones.
- Red vial y condiciones estacionales: el estado de las rutas secundarias puede empeorar durante la temporada de lluvias, lo que eleva los gastos del transporte terrestre y prolonga los tiempos hacia silos y puertos.
- Capacidad de almacenamiento y molienda: la presencia de silos, plantas de transformación y terminales de embarque condiciona la planificación, ya sea para comercializar granos de manera escalonada o para apostar por la industrialización en origen.
- Acceso a mercados regionales: la cercanía con Brasil y Argentina favorece las exportaciones por camión o mediante transbordos, mientras que la logística fronteriza y los costos de cabotaje se evalúan con minuciosidad.
Impacto: la reducción del costo por tonelada en transporte fluvial frente a carretera puede mejorar significativamente márgenes operativos; por ello la distancia al puerto navegable y la calidad del tramo hasta el mismo suelen pesar tanto como la calidad del suelo.
Riesgos ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ASG)
Hoy los inversores valoran más que rendimiento económico:
- Deforestación y legalidad del desmonte: Paraguay atraviesa presiones por el cambio de uso de bosques hacia zonas agrícolas; asegurar la trazabilidad y respetar la normativa forestal se vuelve esencial para ingresar a mercados internacionales y a cadenas de valor de alto nivel.
- Relaciones con comunidades: la construcción de acuerdos con comunidades indígenas y rurales, junto con la generación de empleo local y la adecuada resolución de conflictos, resulta clave para obtener la licencia social que permite operar.
- Certificaciones y acceso a mercados: las certificaciones de sustentabilidad, que incluyen sistemas de trazabilidad y prácticas agrícolas adecuadas, facilitan el ingreso a compradores que exigen cadena de custodia y compromisos de cero deforestación.
- Financiamiento verde y carbonización: los proyectos que acreditan prácticas responsables o que aportan captura de carbono pueden optar a financiamiento con condiciones preferenciales o a la emisión de bonos verdes.
Lista práctica y métricas esenciales para un due diligence
- Verificación de títulos y antecedentes registrales.
- Informe pedológico y mapa de uso del suelo.
- Precipitación histórica y proyecciones climáticas por parcela.
- Disponibilidad y calidad de fuentes hídricas; plan de riego y sustentabilidad hídrica.
- Distancia y tiempo hasta puerto navegable; condición de las rutas en estación seca y lluviosa.
- Capacidad de almacenamiento propio y de la zona (toneladas).
- Estimación de rendimiento (toneladas por hectárea) y sensibilidad a precio del producto.
- Análisis de costos operativos: insumos, logística, mano de obra y energía.
- Evaluación ASG: riesgo de deforestación, cumplimiento ambiental, conflictos sociales.
- Proyecciones financieras: flujo de caja, tasa interna de retorno ajustada por riesgo, horizonte de recuperación.
